Taşınır ve Taşınmaz Mallar Üzerindeki Mülkiyet İlişkisi Ne Şekilde Olur?
Bolu İlinde taşınır ve taşınmaz mallara ilişkin birlikte mülkiyet ilişkisi sık rastlanan bir durumdur.
Birlikte mülkiyet ilişkisi iki şekilde oluşmaktadır:
1) Elbirliği Halinde Mülkiyet Taşınır ve taşınmaz mallar üzerindeki bu ortaklık türünde ortakların belirlenmiş payları bulunmamakta olup ortakların hakları taşınır ve taşınmaz malların tamamına yaygındır. Türk Medeni Kanunu 702 maddesinde belirtilen; "Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir." seklindeki hüküm gereğince tasarruf işlemleri ortakların oybirliği ile yapılabilir.
2) Paylı Mülkiyet Taşınır ve taşınmaz mallar üzerindeki bu ortaklık türünde ortakların payları hukuki olarak belirlidir. Türk Medeni Kanunu 688 maddesinde belirtilen; “Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir. “şeklindeki hüküm gereğince her ortak kendi payı üzerinde tasarruf işleminde bulunabilir.
Ortaklar Neden Aralarındaki Mülkiyet İlişkisini Sonlandırmak İster ?
Ortaklar arasında elbirliği veya paylı mülkiyet ilişkisi bulunması bir takım sorunlara neden olmaktadır. Özellikle çok ortağın bulunduğun taşınmazlara ilişkin taraflar arasında; taşınmazın kim tarafından kullanılacağı, malın satılıp satılmayacağı ve kimin ne kadar hak sahibi olduğu gibi hususlarda anlaşmazlıklar yaşanmaktadır. Özellikle Bolu İli gibi köy nüfusunun fazla olduğu illerde hak sahiplerinin vefat etmesi nedeniyle mirasçılara intikal eden hisselerde uzun yıllarca gerekli işlemlerin yapılmaması taşınmaz mallar üzerindeki ortak sayısını arttırmakta olup bu durum mallar üzerindeki tasarruf işlemi yapılmasını zorlaştırmaktadır. Bu nedenlerle; ortaklar veya paydaşlar aralarında bulunan elbirliği veya paylı mülkiyet ilişkisi sonlandırmak istemektedirler. Mülkiyet ilişkisinin sonlandırılabileceği en bilenen yol ortaklığın giderilmesi davasıdır.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir ve Süreç Nasıl İşler ?
Ortaklığın giderilmesi davası taşınır ve taşınmaz malların ortaklarının aralarındaki mülkiyet ilişkisini sona erdirip, bireysel mülkiyete geçişi veya malların satılarak elde edilen bedelin adil bir şekilde paylaştırılmasını amaçlayan bir dava türüdür. Mülkiyetin elbirliği veya paylı mülkiyet olması fark etmeksizin bu dava açılabilmektedir. Dava öncesi ve sonrası süreçler hukuki olarak su şekilde ilerlemektedir:
Ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce 01/09/2023 tarihinde taşınır ve taşınmaz tüm mallar için zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiş olup bu tarihten sonra açılacak olan dava öncesinde arabuluculuk başvurusu yapılması gerekmektedir. Arabuluculuk başvurusu yapılmadan dava açılması halinde dava usulden reddedilecektir.
Arabuluculuk görüşmelerinde tarafların anlaşma sağlayamadığı durumlarda ortaklardan birisi taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemelerinde ortaklığın giderilmesi davası açabilecektir. Dava açılırken su hususlara dikkat edilmesi gerekmektedir:
*Dava dilekçesinde ortaklığın Aynen Taksim mi ( Taşınmazın yada taşınır malın ortaklar arasında payları oranında bağımsız parçalar halinde paylaşılmasıdır.) yoksa Satış Yoluyla mı ( Taşınmazın yada taşınır malın ortaklar bölünmesinin mümkün olmadığı ya da tarafların talebinin bu olması durumlarda mahkeme kararı uyarınca ihale usulü açık arttırma yoluyla satılarak ortaklara hisseleri oranında paylaştırılması.) giderileceğinin belirtilmesi gerekmektedir.
*Dava dilekçesine ek olarak arabuluculuk son tutanağı mahkemeye sunulmalıdır.
*Taşınır ve taşınmaz malların ortakları eksiksiz şekilde taraf olarak dilekçede belirtilmelidir.
Dava Sonucunda Verilebilecek Kararlar Nelerdir ?
Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda mahkeme tarafların talebi ve gerekli incelemeler sonucunda ortaklığın aynen taksim veya satış yoluyla giderilmesine karar verir.
Aynen taksimle ortaklığın giderilmesine karar verildiği takdirde dava konusu olan taşınır ve taşınmaz mallar her bir ortağa payları oranında bölünerek bağımsız parçalar halinde dağıtılmaktadır. Ancak aynen taksimle ortaklığın giderilmesine karar verilebilmesi için; bilirkişilerde dava konusu malın aynen taksiminin mümkün olduğu belirtilmeli, dava konusu olan malın değerinde düşme meydana gelmeyeceğinin tespiti ve taraflardan birinin ortaklığın aynen taksim yoluyla sonlandırılmasını talep edilmesi gerekmektedir. Çoğu zaman aynen taksim ile ortaklığın giderilmesi mümkün olmadığı için mahkeme tarafından ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmektedir. Satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir ise bu durumda; dosya satış memurluğuna gönderilir. Satış memurluğunca kıymet takdiri yapıldıktan sonra ihale usulü açık arttırma yoluyla taşınır ve taşınmaz mallar satılarak ortaklara hisseleri oranında paylaştırılır. Burada dikkat edilmesi gereken husus ihale
usulü açık arttırmanın umuma açık yapılıp yapılmayacağıdır. Davayı açarken ortaklığın satış yoluyla giderilmesi talep edildiği takdirde, satış işleminin kimler arasında yapılmasının istenildiği açıkça belirtilmelidir. Zira; paydaşların tümü satısın ortaklar arasında yapılmasını talep ettiği takdirde satış işlemi sadece paydaşlar arasında yapılır. Ancak ortaklardan biri dahi satısın umuma açık yapılması istediği takdirde satış işlemi kamuya açık yapılacaktır.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Ön Alım Hakkı Nedir ?
Ön alım( Şufa Hakkı) hakkı bir malın satısında paydaşların öncelikli hakka sahip olması ve malın üçüncü bir kişiye satısı halinde kendisine devrini talep edebilmesini sağlayan bir hak olup ortaklığın giderilmesi davası sürecinde paydaşların ön alım hakkının bulunup bulunmadığı merak konusu olmaktadır. Bu hususa bir açıklık getirmek gerekirse çeşitli yargıtay kararları değerlendirildiğinde; ortaklığın giderilmesi davası kesinleşmeden önce paydaşlardan birisinin hissesini üçüncü bir kişiye devretmesi durumunda diğer ortaklar ön alım hakkını öne sürerek ayrı bir dava açabileceği ve bu dava sonuçlanıncaya kadar
ortaklığın giderilmesi davasının bekletici mesele yapılması gerekmektedir. Taşınır ve taşınmaz mallara elbirliği ya da paylı mülkiyet seklinde malik olan ortakların anlaşmazlık
yasaması ve ortakların taşınmaz ve taşınır mallara ilişkin tasarruf yetkilerinin sınırlı olması günümüzde ortaklığın giderilmesi davasına sıklıkla başvurulmasına neden olmaktadır. Ortaklığın giderilmesi davası süreci hassa ve hukuki bilgi gerektirdiği için hak kaybına uğramamak adına bir avukattan desten alınması önem arz etmektedir.
